Kê Khai Thu Nhập Phụ Từ Cho Thuê Nhà: Hướng Dẫn A-Z

Khi cho thuê nhà, nhiều chủ sở hữu chỉ tập trung vào tiền thuê hàng tháng. Tuy nhiên, các khoản thu nhập phụ cũng đóng vai trò quan trọng. Việc kê khai chính xác các khoản thu này không chỉ giúp bạn tuân thủ pháp luật mà còn tối ưu hóa nghĩa vụ thuế. Do đó, hiểu rõ về chúng là bước đầu tiên để quản lý tài chính hiệu quả.

Bài viết này sẽ cung cấp một cái nhìn toàn diện. Cụ thể, chúng ta sẽ khám phá các loại thu nhập phụ phổ biến. Hơn nữa, bạn sẽ được hướng dẫn cách kê khai chúng một cách chính xác và hợp pháp.

Thu nhập phụ từ cho thuê nhà là gì?

Thu nhập phụ từ cho thuê nhà là tất cả các khoản tiền bạn nhận được từ người thuê ngoài tiền thuê cơ bản. Những khoản này có thể đến từ nhiều nguồn khác nhau. Ví dụ, đó có thể là phí dịch vụ, phí phạt, hoặc tiền cho thuê thêm các tiện ích khác.

Việc xác định và ghi nhận các khoản thu này là cực kỳ quan trọng. Bởi vì, theo quy định của pháp luật thuế Việt Nam, chúng cũng được xem là doanh thu tính thuế. Bỏ sót các khoản này có thể dẫn đến rủi ro bị truy thu và phạt thuế trong tương lai. Vì vậy, quản lý chặt chẽ là điều cần thiết.

Các loại thu nhập phụ phổ biến cần kê khai

Để đảm bảo tuân thủ, bạn cần nhận biết được các nguồn thu nhập phụ có thể phát sinh. Dưới đây là một số loại phổ biến nhất mà các chủ nhà thường gặp.

Phí trả muộn và phí vi phạm hợp đồng

Đây là khoản thu nhập phụ rất phổ biến. Khi người thuê không thanh toán tiền thuê đúng hạn, bạn có thể áp dụng một khoản phí trả muộn theo thỏa thuận trong hợp đồng. Khoản phí này, dù nhỏ, vẫn phải được cộng vào tổng doanh thu để tính thuế.

Ngoài ra, các khoản phí bồi thường do vi phạm các điều khoản khác trong hợp đồng cũng được tính là thu nhập. Ví dụ, phí do làm hỏng tài sản không nằm trong khoản khấu trừ tiền cọc cũng cần được kê khai. Do đó, bạn nên ghi chép lại tất cả các khoản này một cách cẩn thận.

Phí dịch vụ và tiện ích

Nhiều chủ nhà cung cấp các dịch vụ đi kèm và thu phí riêng. Chẳng hạn, bạn có thể thu phí dọn dẹp hàng tuần, giặt ủi, hoặc cung cấp internet tốc độ cao. Tất cả các khoản phí dịch vụ này đều là thu nhập phụ.

Đối với tiền điện, nước, nếu bạn chỉ đơn thuần “thu hộ chi hộ” đúng với hóa đơn của nhà cung cấp, khoản tiền này không được tính là doanh thu. Tuy nhiên, nếu bạn thu một mức phí cao hơn hóa đơn thực tế để kiếm lời, phần chênh lệch đó chính là thu nhập chịu thuế. Vì vậy, sự minh bạch trong các hóa đơn này là rất quan trọng.

Thu nhập từ bãi đỗ xe và kho chứa đồ

Nếu bất động sản của bạn có chỗ đậu xe hoặc kho chứa đồ riêng và bạn cho thuê chúng, đây là một nguồn thu nhập phụ rõ ràng. Khoản tiền thu được từ việc cho thuê các không gian này phải được kê khai đầy đủ.

Điều này áp dụng cho cả việc cho người thuê trong nhà và người ngoài thuê. Hơn nữa, bạn nên có hợp đồng hoặc thỏa thuận riêng cho các dịch vụ này để việc ghi nhận doanh thu trở nên dễ dàng và minh bạch hơn.

Phí vật nuôi (Pet fees)

Ngày càng nhiều chủ nhà cho phép người thuê nuôi thú cưng kèm theo một khoản phí. Cần phân biệt rõ hai loại: tiền đặt cọc cho vật nuôi và phí vật nuôi không hoàn lại.

• Tiền đặt cọc cho vật nuôi (Pet deposit): Đây là khoản tiền có thể hoàn lại. Nó không được tính là thu nhập cho đến khi bạn giữ lại một phần hoặc toàn bộ để bù đắp thiệt hại do thú cưng gây ra.
• Phí vật nuôi (Pet fee): Đây là khoản phí không hoàn lại. Nó được xem là thu nhập ngay tại thời điểm bạn nhận được và phải được kê khai thuế.

Thu nhập từ việc cho thuê đồ đạc, thiết bị

Nếu bạn cho thuê một căn hộ đã có đầy đủ nội thất, giá thuê thường cao hơn. Phần chênh lệch so với căn hộ không có nội thất có thể được xem là thu nhập từ việc cho thuê đồ đạc. Tương tự, nếu bạn cho thuê riêng các thiết bị như máy giặt, máy sấy, tủ lạnh, khoản thu này cũng là thu nhập phụ.

Việc ghi nhận các khoản này giúp bạn phản ánh đúng bản chất doanh thu. Đồng thời, nó cũng mở ra cơ hội để bạn khấu trừ chi phí hao mòn cho chính những tài sản đó.

Cách kê khai thu nhập phụ chính xác

Sau khi đã xác định được các nguồn thu nhập phụ, bước tiếp theo là kê khai chúng một cách chính xác. Quy trình này đòi hỏi sự tỉ mỉ và tuân thủ đúng quy định.

Phân biệt rõ ràng các khoản thu

Bước đầu tiên và quan trọng nhất là duy trì một hệ thống sổ sách kế toán chi tiết. Bạn nên tạo các danh mục riêng cho từng loại thu nhập: tiền thuê nhà, phí trả muộn, phí dịch vụ, thu nhập từ bãi đỗ xe, v.v.

Việc này không chỉ giúp bạn dễ dàng tổng hợp doanh thu vào cuối kỳ mà còn cung cấp bằng chứng vững chắc khi cơ quan thuế yêu cầu giải trình. Một bảng tính đơn giản cũng có thể là công cụ hữu ích cho việc này.

Ngưỡng doanh thu chịu thuế

Theo quy định hiện hành tại Việt Nam, cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản với tổng doanh thu trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Tổng doanh thu ở đây bao gồm cả tiền thuê nhà và tất cả các khoản thu nhập phụ khác. Nếu tổng doanh thu của bạn vượt ngưỡng 100 triệu đồng/năm, bạn phải kê khai và nộp thuế trên toàn bộ doanh thu phát sinh.

Công thức tính thuế

Khi doanh thu của bạn vượt ngưỡng 100 triệu đồng/năm, số thuế phải nộp sẽ được tính trên toàn bộ doanh thu. Công thức tính như sau:

• Doanh thu tính thuế GTGT = Tổng doanh thu (tiền thuê + các khoản thu nhập phụ)
• Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
• Doanh thu tính thuế TNCN = Tổng doanh thu (tiền thuê + các khoản thu nhập phụ)
• Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%

Như vậy, tổng tỷ lệ thuế phải nộp là 10% trên tổng doanh thu.

Tối ưu hóa nghĩa vụ thuế một cách hợp pháp

Kê khai đầy đủ thu nhập không có nghĩa là bạn phải trả nhiều thuế hơn mức cần thiết. Có nhiều cách để tối ưu hóa nghĩa vụ thuế một cách hợp pháp.

Ghi nhận các chi phí được trừ tương ứng

Mặc dù phương pháp tính thuế cho thuê nhà cá nhân không cho phép khấu trừ chi phí trực tiếp, việc ghi nhận chúng vẫn rất quan trọng cho mục đích quản lý tài chính. Hơn nữa, hiểu rõ về các chi phí này giúp bạn có cái nhìn tổng quan về lợi nhuận ròng. Để tìm hiểu sâu hơn, bạn có thể tham khảo bài viết của chúng tôi về các chi phí được trừ cho thuê nhà.

Lưu trữ hồ sơ, chứng từ cẩn thận

Việc lưu trữ tất cả hợp đồng cho thuê, hóa đơn, biên nhận thanh toán là vô cùng cần thiết. Chúng là bằng chứng để chứng minh doanh thu và các giao dịch của bạn. Cơ quan thuế có thể yêu cầu bạn cung cấp các tài liệu này trong quá trình kiểm tra. Do đó, hãy sắp xếp chúng một cách khoa học và dễ dàng truy xuất.

Phân biệt tiền đặt cọc và thu nhập

Một sai lầm phổ biến là coi tiền đặt cọc (security deposit) là thu nhập. Tiền đặt cọc chỉ trở thành thu nhập khi người thuê vi phạm hợp đồng và bạn giữ lại khoản tiền đó để bồi thường thiệt hại. Nếu bạn hoàn trả đầy đủ tiền cọc cho người thuê khi hợp đồng kết thúc, nó không phải là thu nhập và không phải chịu thuế. Việc hiểu rõ khoản nào không phải nộp thuế sẽ giúp bạn tránh kê khai sai.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tóm lại, việc quản lý và kê khai các khoản thu nhập phụ từ cho thuê nhà là một phần không thể thiếu của hoạt động kinh doanh bất động sản. Bằng cách ghi chép cẩn thận, hiểu rõ các quy định và kê khai chính xác, bạn không chỉ đảm bảo tuân thủ pháp luật mà còn xây dựng một nền tảng tài chính vững chắc, tránh được các rủi ro không đáng có trong tương lai.