Thuế Cho Thuê Nhà 2024: Hướng Dẫn Toàn Diện Cho Chủ Nhà
Published on Tháng 2 7, 2026 by Admin
Hiểu Rõ Nghĩa Vụ Thuế Khi Cho Thuê Nhà Tại Việt Nam
Khi bạn có thu nhập từ việc cho thuê tài sản như nhà ở, căn hộ, mặt bằng kinh doanh, bạn sẽ phải thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước. Về cơ bản, nguồn thu nhập này phải chịu hai loại thuế chính.Đầu tiên là Thuế Giá trị gia tăng (GTGT). Thứ hai là Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN). Việc xác định số thuế phải nộp phụ thuộc vào tổng doanh thu bạn nhận được trong một năm. Vì vậy, việc theo dõi doanh thu là bước đầu tiên và quan trọng nhất.
Ai Phải Nộp Thuế Cho Thuê Nhà?
Không phải tất cả chủ nhà đều phải nộp thuế. Quy định hiện hành có một ngưỡng doanh thu quan trọng mà bạn cần ghi nhớ. Cụ thể, pháp luật phân loại nghĩa vụ thuế dựa trên tổng doanh thu hàng năm của bạn.Nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản trong năm dương lịch của bạn từ 100 triệu đồng trở xuống, bạn sẽ không phải nộp cả thuế GTGT và thuế TNCN. Ngược lại, nếu doanh thu vượt mốc 100 triệu đồng, bạn sẽ phải nộp cả hai loại thuế này trên toàn bộ doanh thu phát sinh.
Trường hợp doanh thu trên 100 triệu đồng/năm
Quan trọng là, ngưỡng 100 triệu đồng được tính trên tổng doanh thu từ tất cả các hợp đồng cho thuê của bạn, không phải từng hợp đồng riêng lẻ. Ví dụ, nếu bạn cho thuê hai căn hộ với doanh thu mỗi căn là 60 triệu đồng/năm, tổng doanh thu của bạn là 120 triệu đồng. Do đó, bạn phải nộp thuế cho toàn bộ 120 triệu đồng này.
Tóm lại, ngưỡng 100 triệu đồng là một mốc quyết định. Vượt qua mốc này, nghĩa vụ thuế của bạn sẽ được kích hoạt trên toàn bộ thu nhập từ việc cho thuê.
Cách Tính Thuế Cho Thuê Nhà Chi Tiết Nhất
Đối với cá nhân cho thuê nhà không phải là doanh nghiệp, phương pháp tính thuế phổ biến và đơn giản nhất là phương pháp tính thuế trực tiếp trên doanh thu. Theo đó, thuế suất được áp dụng cố định mà không cần tính toán các chi phí phức tạp.Công thức tính toán rất đơn giản và dễ áp dụng. Bạn chỉ cần xác định đúng doanh thu tính thuế và áp dụng các mức thuế suất theo quy định.
Công thức tính thuế tổng hợp
Tổng số thuế bạn phải nộp được tính bằng tổng của thuế GTGT và thuế TNCN.Công thức chung như sau:
- Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
- Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
Như vậy, tổng số thuế phải nộp sẽ là 10% trên doanh thu tính thuế của bạn.
Doanh thu tính thuế là gì?
Doanh thu tính thuế là toàn bộ số tiền bạn nhận được từ việc cho thuê, bao gồm cả các khoản chi phí mà bên thuê trả thay cho bạn (nếu có trong hợp đồng). Ví dụ như tiền điện, nước, internet mà người thuê trả trực tiếp cho nhà cung cấp sẽ không tính vào doanh thu.Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng quy định giá thuê đã bao gồm thuế (giá net), bạn cần quy đổi doanh thu này thành doanh thu đã bao gồm thuế (doanh thu gross) để tính toán. Công thức quy đổi là: Doanh thu đã bao gồm thuế = Doanh thu chưa bao gồm thuế / 0.9.
Các Khoản Giảm Trừ Thuế Bạn Cần Biết
Một trong những câu hỏi phổ biến nhất là liệu chủ nhà có được trừ các chi phí như sửa chữa, bảo trì, hoặc các khoản giảm trừ cá nhân vào thu nhập cho thuê hay không. Câu trả lời phụ thuộc vào phương pháp tính thuế bạn áp dụng.Với phương pháp tính thuế trực tiếp (tổng 10% trên doanh thu), bạn không được khấu trừ bất kỳ chi phí nào liên quan đến việc cho thuê. Mức thuế suất 5% cho TNCN và 5% cho GTGT đã được coi là mức khoán, bao gồm cả chi phí.
Lưu ý về giảm trừ gia cảnh
Một điểm quan trọng khác cần làm rõ là về giảm trừ gia cảnh. Các khoản giảm trừ cho bản thân và người phụ thuộc không được áp dụng đối với thu nhập từ cho thuê nhà. Thay vào đó, những khoản này chỉ áp dụng cho thu nhập từ tiền lương, tiền công. Hơn nữa, việc tìm hiểu cách tối đa giảm trừ gia cảnh là rất quan trọng đối với những ai có thu nhập từ nhiều nguồn khác nhau.Vì vậy, bạn không thể sử dụng các khoản giảm trừ này để giảm số thuế TNCN phải nộp từ hoạt động cho thuê tài sản.
Thủ Tục Kê Khai và Nộp Thuế Cho Thuê Nhà
Việc kê khai và nộp thuế đúng hạn là trách nhiệm của chủ nhà. Quy trình này đã được đơn giản hóa và có thể thực hiện theo nhiều cách khác nhau, bao gồm cả việc nộp trực tuyến.Bạn có thể lựa chọn kê khai thuế theo từng lần phát sinh (từng kỳ thanh toán) hoặc kê khai theo năm. Lựa chọn này phụ thuộc vào thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng thuê nhà của bạn.
Hồ sơ kê khai thuế cần chuẩn bị
Để kê khai thuế, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ. Hồ sơ này thường bao gồm:
- Tờ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản (Mẫu 01/TTS).
- Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê tài sản (Mẫu 01-1/BK-TTS), nếu bạn có nhiều hợp đồng.
- Bản sao hợp đồng cho thuê nhà.
- Bản sao Căn cước công dân.
- Giấy ủy quyền nếu bạn nhờ người khác đi nộp thay.
Thời hạn nộp hồ sơ và tiền thuế
Thời hạn nộp thuế phụ thuộc vào kỳ kê khai bạn chọn:
- Kê khai theo kỳ thanh toán (tháng hoặc quý): Chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu của quý tiếp theo quý bắt đầu cho thuê.
- Kê khai một lần theo năm: Chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
Bạn nên nộp hồ sơ và thanh toán tiền thuế tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản cho thuê.
Nộp thuế theo mô hình hộ kinh doanh
Ngoài việc kê khai với tư cách cá nhân, bạn cũng có thể đăng ký thành lập hộ kinh doanh để cho thuê nhà. Lựa chọn này có thể mang lại một số lợi ích về việc quản lý và xuất hóa đơn. Tuy nhiên, nó cũng đi kèm với các quy định về sổ sách kế toán phức tạp hơn. Để hiểu rõ hơn, bạn có thể tham khảo bài viết chi tiết về thuế hộ kinh doanh và các mô hình áp dụng.
Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ) Về Thuế Cho Thuê Nhà
Dưới đây là một số câu hỏi phổ biến mà các chủ nhà thường thắc mắc liên quan đến nghĩa vụ thuế của mình.
Tôi cho thuê nhiều căn nhà, doanh thu tính thuế thế nào?
Doanh thu tính thuế là tổng doanh thu từ tất cả các bất động sản bạn cho thuê trong năm. Nếu tổng doanh thu này vượt 100 triệu đồng, bạn phải nộp thuế trên toàn bộ tổng doanh thu đó.
Nếu hợp đồng ghi giá thuê đã bao gồm thuế thì ai nộp?
Về nguyên tắc, chủ nhà (bên cho thuê) là người có trách nhiệm cuối cùng phải nộp thuế. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận để bên thuê thay mặt kê khai và nộp. Dù ai là người thực hiện, số thuế vẫn được tính trên doanh thu của chủ nhà. Nếu giá thuê là “net”, bạn cần quy đổi ra giá “gross” (Doanh thu net / 0.9) để làm cơ sở tính thuế.
Chậm nộp thuế cho thuê nhà bị phạt bao nhiêu?
Nếu bạn chậm nộp tờ khai hoặc chậm nộp tiền thuế, bạn sẽ phải đối mặt với các khoản phạt. Mức phạt cho việc chậm nộp tờ khai có thể từ cảnh cáo đến vài triệu đồng. Ngoài ra, bạn còn phải nộp tiền lãi chậm nộp tính theo 0.03%/ngày trên số tiền thuế chậm nộp.
Tôi có được trừ chi phí sửa chữa nhà vào tiền thuế không?
Không. Nếu bạn nộp thuế theo phương pháp khoán (tổng 10% trên doanh thu), bạn không được khấu trừ bất kỳ chi phí nào, kể cả chi phí sửa chữa, bảo trì hay quản lý. Mức thuế suất 10% đã được tính toán để bao gồm các chi phí này.
Kết Luận: Chủ Động Tuân Thủ Để Tối Ưu Hóa Lợi Nhuận
Tóm lại, việc nắm vững các quy định về thuế cho thuê nhà là yếu tố then chốt giúp các chủ sở hữu bất động sản tại Việt Nam hoạt động hiệu quả và an toàn. Bằng cách hiểu rõ ai phải nộp thuế, cách tính toán chính xác, và tuân thủ đúng hạn các thủ tục kê khai, bạn có thể tránh được những khoản phạt không đáng có.Hơn nữa, việc chủ động tìm hiểu và thực hiện đúng nghĩa vụ không chỉ thể hiện trách nhiệm công dân mà còn giúp bạn quản lý tài chính một cách minh bạch, từ đó tối ưu hóa lợi nhuận từ tài sản của mình. Nếu có bất kỳ thắc mắc phức tạp nào, đừng ngần ngại tìm đến sự tư vấn của các chuyên gia thuế để được hỗ trợ tốt nhất.
