Thuế Cho Thuê Nhà 2024: Hướng Dẫn Tính Thuế Từ A-Z
Published on Tháng 2 7, 2026 by Admin
Khi Nào Chủ Nhà Phải Nộp Thuế Cho Thuê Nhà?
Không phải tất cả các chủ nhà đều phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê. Quy định của pháp luật đã đặt ra một ngưỡng doanh thu cụ thể. Vì vậy, việc xác định bạn có thuộc đối tượng nộp thuế hay không là bước đầu tiên và quan trọng nhất.
Ngưỡng Doanh Thu Chịu Thuế
Theo quy định hiện hành, nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản của bạn trong một năm dương lịch trên 100 triệu đồng, bạn sẽ phải nộp thuế. Ngược lại, nếu tổng doanh thu từ 100 triệu đồng trở xuống, bạn sẽ được miễn cả Thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN).
Lưu ý quan trọng: Ngưỡng 100 triệu đồng là tổng doanh thu từ tất cả các tài sản cho thuê của bạn cộng lại, không phải tính riêng lẻ cho từng căn nhà hay hợp đồng.
Ví Dụ Về Xác Định Ngưỡng Doanh Thu
Để dễ hình dung, chúng ta hãy xem một ví dụ. Giả sử bà Lan có hai căn hộ cho thuê:
- Căn hộ 1: Cho thuê với giá 6 triệu đồng/tháng.
- Căn hộ 2: Cho thuê với giá 5 triệu đồng/tháng.
Tổng doanh thu hàng tháng của bà Lan là 11 triệu đồng. Do đó, tổng doanh thu cả năm là 11 triệu x 12 tháng = 132 triệu đồng. Con số này đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng. Vì vậy, bà Lan phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế cho toàn bộ doanh thu 132 triệu đồng này.
Các Loại Thuế Áp Dụng Cho Hoạt Động Cho Thuê Nhà
Khi doanh thu của bạn vượt ngưỡng 100 triệu đồng/năm, bạn sẽ phải nộp hai loại thuế chính. Việc hiểu rõ bản chất của từng loại thuế sẽ giúp bạn tính toán chính xác hơn.
1. Thuế Giá trị gia tăng (GTGT)
Thuế GTGT là một loại thuế gián thu, được tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ. Đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân, mức thuế suất GTGT được áp dụng là 5% trên doanh thu tính thuế.
2. Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN)
Đây là khoản thuế trực thu, đánh vào thu nhập mà bạn nhận được từ việc cho thuê nhà. Tương tự như thuế GTGT, mức thuế suất TNCN cho hoạt động này cũng là 5% trên doanh thu tính thuế.
Tổng Mức Thuế Phải Nộp
Như vậy, tổng tỷ lệ thuế mà một chủ nhà cá nhân phải nộp là sự kết hợp của hai loại thuế trên.
Tổng Tỷ Lệ Thuế = Thuế suất GTGT (5%) + Thuế suất TNCN (5%) = 10%
Điều này có nghĩa là bạn sẽ phải trích 10% tổng doanh thu tính thuế từ việc cho thuê nhà để nộp vào ngân sách nhà nước.
Công Thức Tính Thuế Cho Thuê Nhà Chi Tiết
Sau khi đã xác định mình thuộc đối tượng nộp thuế, bước tiếp theo là tính toán số tiền thuế cụ thể. Công thức khá đơn giản và dễ áp dụng.
Xác Định Doanh Thu Tính Thuế
Đầu tiên, bạn cần xác định chính xác “doanh thu tính thuế”. Đây là toàn bộ số tiền bạn nhận được từ người thuê trong kỳ tính thuế. Doanh thu này bao gồm tiền thuê nhà và bất kỳ khoản phí nào khác mà người thuê trả thay cho bạn theo hợp đồng (ví dụ: phí quản lý, phí vệ sinh…).
Doanh thu tính thuế là doanh thu đã bao gồm các loại thuế và không được trừ bất kỳ chi phí nào như sửa chữa, bảo trì.
Công Thức Tính Thuế GTGT
Khi đã có doanh thu tính thuế, bạn áp dụng công thức sau để tính số thuế GTGT phải nộp.
Số tiền thuế GTGT = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
Công Thức Tính Thuế TNCN
Tương tự, công thức tính thuế TNCN cũng rất trực tiếp.
Số tiền thuế TNCN = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
Ví Dụ Minh Họa Cụ Thể
Hãy cùng xem xét một trường hợp thực tế. Ông Hùng cho thuê một căn nhà với giá 15 triệu đồng/tháng. Hợp đồng kéo dài 12 tháng.
- Bước 1: Tính tổng doanh thu năm.
Doanh thu = 15.000.000 đồng/tháng x 12 tháng = 180.000.000 đồng. - Bước 2: So sánh với ngưỡng chịu thuế.
180 triệu đồng > 100 triệu đồng. Do đó, ông Hùng phải nộp thuế trên toàn bộ doanh thu này. - Bước 3: Tính số thuế phải nộp.
Số thuế GTGT = 180.000.000 x 5% = 9.000.000 đồng.
Số thuế TNCN = 180.000.000 x 5% = 9.000.000 đồng. - Bước 4: Tính tổng số thuế.
Tổng thuế phải nộp trong năm = 9.000.000 + 9.000.000 = 18.000.000 đồng.
Thủ Tục Kê Khai và Nộp Thuế
Việc tuân thủ đúng thủ tục và thời hạn kê khai là vô cùng quan trọng để tránh các khoản phạt không đáng có. Dưới đây là các bước bạn cần thực hiện.
Lựa Chọn Kỳ Kê Khai Thuế
Chủ nhà có hai lựa chọn cho kỳ kê khai thuế:
- Kê khai theo quý: Đây là lựa chọn phổ biến và thuận tiện nhất cho các cá nhân. Bạn sẽ nộp tờ khai một lần cho cả quý.
- Kê khai theo tháng: Lựa chọn này phù hợp nếu bạn muốn quản lý dòng tiền hàng tháng một cách chặt chẽ hơn.
Nếu bạn mới bắt đầu hoạt động cho thuê, kỳ khai thuế đầu tiên của bạn sẽ mặc định là theo quý.
Thời Hạn Nộp Hồ Sơ Khai Thuế
Việc nắm rõ các mốc thời gian là rất quan trọng. Bạn có thể tìm hiểu thêm về các hạn quyết toán thuế TNCN để có cái nhìn tổng quan. Cụ thể cho việc cho thuê nhà:
- Đối với kê khai theo quý: Hạn chót là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo (Ví dụ: tờ khai quý 1 phải nộp trước ngày 30/04).
- Đối với kê khai theo tháng: Hạn chót là ngày 20 của tháng tiếp theo.
Thời hạn nộp tiền thuế cũng trùng với thời hạn nộp tờ khai.
Hồ Sơ Khai Thuế Cần Chuẩn Bị
Một bộ hồ sơ khai thuế đầy đủ thường bao gồm:
- Tờ khai thuế cho hoạt động cho thuê tài sản (Mẫu 01/TTS theo Thông tư 40/2021/TT-BTC).
- Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng (Mẫu 01-1/BK-TTS), nếu bạn có nhiều hợp đồng.
- Bản sao hợp đồng cho thuê nhà.
- Bản sao giấy ủy quyền (nếu bạn ủy quyền cho người khác nộp thay).
Nộp Hồ Sơ và Tiền Thuế Ở Đâu?
Bạn có thể thực hiện nghĩa vụ thuế của mình qua các kênh sau:
- Trực tiếp: Tại Chi cục Thuế quận/huyện nơi có bất động sản cho thuê.
- Trực tuyến: Thông qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc cổng Thuế điện tử (eTax).
- Qua ngân hàng: Nộp tiền thuế tại các ngân hàng thương mại được ủy nhiệm thu.
Một Số Lưu Ý Quan Trọng Khác Cho Chủ Nhà
Ngoài các quy định chính, có một vài điểm bạn cần lưu ý để quản lý hoạt động cho thuê hiệu quả và đúng luật.
Trường Hợp Bên Thuê Nộp Thuế Thay
Trong nhiều trường hợp, đặc biệt khi người thuê là công ty, hai bên có thể thỏa thuận rằng bên thuê sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế thay cho chủ nhà. Thỏa thuận này phải được ghi rõ trong hợp đồng. Khi đó, bên thuê sẽ tính toán, kê khai và nộp 10% thuế trên tổng tiền thuê trước thuế.
Lưu Giữ Hồ Sơ, Hợp Đồng
Bạn phải lưu giữ cẩn thận tất cả các hợp đồng cho thuê, chứng từ thanh toán và hồ sơ khai thuế. Đây là những bằng chứng quan trọng để giải trình với cơ quan thuế khi có yêu cầu kiểm tra hoặc thanh tra.
Lệ Phí Môn Bài
Bên cạnh thuế GTGT và TNCN, bạn cũng có thể phải nộp lệ phí môn bài. Đây là một khoản phí hàng năm áp dụng cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Mức phí phụ thuộc vào doanh thu hàng năm. Để hiểu rõ hơn, bạn có thể tham khảo hướng dẫn lệ phí môn bài 2024 của chúng tôi.
- Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm.
- Doanh thu từ 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm.
- Doanh thu từ 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.
Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)
Doanh thu dưới 100 triệu/năm có phải làm thủ tục gì không?
Không. Nếu tổng doanh thu từ tất cả các tài sản cho thuê của bạn trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống, bạn được miễn thuế GTGT và TNCN. Do đó, bạn không cần phải nộp tờ khai thuế.
Tiền đặt cọc của người thuê có phải tính thuế không?
Không. Tiền đặt cọc không được tính vào doanh thu tính thuế nếu đó là khoản tiền sẽ được hoàn trả cho người thuê khi kết thúc hợp đồng. Tuy nhiên, nếu khoản cọc này được chuyển thành tiền thuê nhà (ví dụ: trừ vào tháng thuê cuối), thì nó sẽ được tính là doanh thu và phải chịu thuế.
Tôi có nhà cho thuê ở các tỉnh khác nhau thì khai thuế ở đâu?
Bạn phải kê khai và nộp thuế riêng cho từng bất động sản tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản đó. Ví dụ, nếu bạn có một căn nhà ở Hà Nội và một căn ở Đà Nẵng, bạn sẽ nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế tương ứng ở cả hai thành phố.
Chậm nộp tờ khai thuế bị phạt như thế nào?
Việc chậm nộp tờ khai có thể bị xử phạt hành chính, từ cảnh cáo đến phạt tiền vài triệu đồng tùy thuộc vào thời gian chậm trễ. Ngoài ra, nếu bạn chậm nộp tiền thuế, bạn sẽ phải trả thêm tiền lãi chậm nộp tính trên số ngày quá hạn.
Chi phí sửa chữa nhà có được trừ vào doanh thu tính thuế không?
Không. Đối với cá nhân cho thuê nhà, pháp luật quy định áp dụng phương pháp tính thuế trực tiếp trên doanh thu. Điều này có nghĩa là thuế được tính trên tổng doanh thu bạn nhận được mà không được khấu trừ bất kỳ chi phí nào, kể cả chi phí sửa chữa, bảo trì hay các chi phí khác liên quan.
