Chi Phí Được Trừ Thuế Cho Thuê Nhà: Tối Ưu Lợi Nhuận
Published on Tháng 2 8, 2026 by Admin
Hiểu Rõ Các Phương Pháp Tính Thuế Cho Thuê Nhà
Trước khi đi sâu vào các chi phí cụ thể, điều quan trọng là phải phân biệt hai phương pháp tính thuế chính đối với thu nhập từ cho thuê nhà tại Việt Nam. Lựa chọn phương pháp nào sẽ quyết định liệu bạn có thể khấu trừ chi phí hay không.Đầu tiên, cần lưu ý rằng cá nhân có doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế TNCN. Tuy nhiên, nếu doanh thu vượt ngưỡng này, bạn sẽ phải thực hiện nghĩa vụ thuế.
Phương Pháp Tính Thuế Trực Tiếp (Phương Pháp Khoán)
Đây là phương pháp phổ biến nhất đối với các cá nhân cho thuê nhà quy mô nhỏ. Cách tính rất đơn giản. Bạn chỉ cần lấy tổng doanh thu nhân với tỷ lệ thuế suất cố định. Cụ thể, thuế TNCN là 5% và thuế GTGT là 5% trên tổng doanh thu.Phương pháp này có ưu điểm là đơn giản, dễ thực hiện. Tuy nhiên, nhược điểm lớn nhất là bạn không được phép khấu trừ bất kỳ chi phí nào đã phát sinh.
Phương Pháp Kê Khai
Phương pháp này dành cho các hộ kinh doanh hoặc cá nhân lựa chọn thực hiện sổ sách kế toán. Với phương pháp kê khai, bạn sẽ tính thuế dựa trên lợi nhuận (Doanh thu trừ Chi phí được trừ). Do đó, việc xác định chính xác các chi phí hợp lệ trở nên cực kỳ quan trọng.Phương pháp này phức tạp hơn nhưng lại mang lại lợi ích lớn nếu bạn có nhiều chi phí liên quan đến việc duy trì và vận hành bất động sản cho thuê.
Danh Sách Các Chi Phí Được Trừ Hợp Lệ
Nếu bạn chọn phương pháp kê khai, việc nắm rõ danh sách các chi phí được trừ là yếu tố then chốt để tối ưu hóa thuế. Dưới đây là những khoản mục chính mà bạn có thể khấu trừ.
Chi Phí Khấu Hao Tài Sản Cố Định
Đây là một trong những khoản khấu trừ quan trọng nhất. Bất động sản cho thuê của bạn (căn nhà, căn hộ) được xem là một tài sản cố định và sẽ bị hao mòn theo thời gian. Do đó, bạn được phép phân bổ giá trị của tài sản đó vào chi phí hoạt động qua từng năm.Để tính khấu hao, bạn cần có đầy đủ hồ sơ chứng minh quyền sở hữu và giá trị ban đầu của tài sản. Hơn nữa, việc tìm hiểu cách tính khấu hao BĐS cho thuê sẽ giúp bạn áp dụng chính xác và tối ưu nhất.
Chi Phí Sửa Chữa và Bảo Trì
Các chi phí để duy trì tình trạng hoạt động tốt của bất động sản là hoàn toàn được khấu trừ. Ví dụ, chi phí sơn lại tường, sửa chữa hệ thống điện nước, hoặc thay thế các thiết bị hỏng hóc.Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa chi phí sửa chữa và chi phí nâng cấp, cải tạo vốn.
- Chi phí sửa chữa: Được trừ toàn bộ trong kỳ tính thuế.
- Chi phí nâng cấp (cải tạo vốn): Ví dụ như xây thêm phòng, lắp đặt thang máy. Các chi phí này sẽ được vốn hóa (cộng vào nguyên giá tài sản) và trích khấu hao dần, thay vì trừ hết một lần.
Chi Phí Lãi Vay Ngân Hàng
Nếu bạn vay vốn ngân hàng để mua hoặc xây dựng bất động sản cho thuê, khoản lãi vay phải trả hàng tháng là một chi phí được trừ hợp lệ. Đây là một lợi thế tài chính đáng kể.Bạn phải đảm bảo rằng khoản vay này được sử dụng đúng mục đích và có hợp đồng tín dụng rõ ràng với ngân hàng. Toàn bộ tiền lãi trả trong kỳ đều được tính vào chi phí.
Các Khoản Phí Quản Lý và Dịch Vụ
Nhiều bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư, đi kèm với các khoản phí dịch vụ. Nếu chủ nhà là người chi trả, chúng sẽ được khấu trừ. Các khoản phí này bao gồm:
- Phí quản lý tòa nhà.
- Phí an ninh, bảo vệ.
- Phí vệ sinh khu vực chung.
- Phí bảo trì thang máy và các tiện ích chung khác.
Chi Phí Quảng Cáo và Môi Giới
Để tìm kiếm khách thuê, bạn có thể phải chi tiền cho các hoạt động quảng cáo hoặc trả hoa hồng cho môi giới. Các chi phí này, ví dụ như phí đăng tin trên các trang web bất động sản hoặc hoa hồng cho công ty môi giới, đều được tính là chi phí hợp lệ.
Các Loại Thuế, Phí và Lệ Phí Khác
Trong quá trình sở hữu và cho thuê, bạn có thể phải nộp một số loại thuế, phí khác. Các khoản này cũng được xem là chi phí được trừ. Ví dụ điển hình là lệ phí môn bài (nếu bạn đăng ký dưới dạng hộ kinh doanh) và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm.
Điều Kiện Để Chi Phí Được Chấp Nhận Khấu Trừ
Không phải mọi chi phí bạn bỏ ra đều tự động được chấp nhận. Cơ quan thuế có những quy định rất chặt chẽ. Để một khoản chi được xem là hợp lệ, nó phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau.
Phải Là Chi Phí Thực Tế Phát Sinh
Điều kiện đầu tiên và cơ bản nhất là chi phí phải thực sự phát sinh và có liên quan trực tiếp đến hoạt động cho thuê bất động sản. Bạn không thể kê khai những chi phí cho mục đích cá nhân hoặc không liên quan.
Phải Có Hóa Đơn, Chứng Từ Hợp Lệ
Đây là điều kiện quan trọng nhất tại Việt Nam. Mọi chi phí muốn được khấu trừ đều phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp theo quy định của Bộ Tài chính. Đối với nhiều khoản chi, đặc biệt là các khoản có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên, bạn cần có hóa đơn GTGT (hóa đơn đỏ) và chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt. Các quy định về chứng từ được nêu rõ trong các văn bản pháp luật, ví dụ như Thông tư 80/2021/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế.
Phải Được Ghi Chép Đầy Đủ
Nếu áp dụng phương pháp kê khai, bạn bắt buộc phải có hệ thống sổ sách kế toán để ghi chép lại toàn bộ doanh thu và chi phí. Việc ghi chép cẩn thận và có hệ thống không chỉ giúp bạn quyết toán thuế dễ dàng mà còn là bằng chứng vững chắc khi cơ quan thuế kiểm tra. Xây dựng một hệ thống lưu trữ số là một giải pháp hiện đại và hiệu quả.
Tóm tắt so sánh hai phương pháp:
- Phương pháp Khoán: Đơn giản, không cần sổ sách, nhưng không được trừ chi phí. Phù hợp khi chi phí thấp.
- Phương pháp Kê khai: Phức tạp hơn, yêu cầu sổ sách kế toán và chứng từ đầy đủ, nhưng cho phép trừ chi phí hợp lệ. Phù hợp khi chi phí cao và bạn muốn tối ưu hóa thuế.
Các Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)
Doanh thu dưới 100 triệu/năm có cần kê khai chi phí không?
Không. Nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê của bạn trong năm dương lịch dưới 100 triệu đồng, bạn không thuộc đối tượng phải nộp thuế GTGT và TNCN. Do đó, bạn cũng không cần phải kê khai chi phí cho mục đích tính thuế.
Chi phí sửa chữa lớn có được trừ hết một lần không?
Không hoàn toàn. Bạn cần phân biệt rõ: Chi phí sửa chữa nhỏ, mang tính duy trì (như sơn lại, sửa ống nước) được trừ hết trong kỳ. Tuy nhiên, chi phí sửa chữa lớn, mang tính nâng cấp, cải tạo (như xây thêm tầng, thay đổi kết cấu) phải được vốn hóa và trích khấu hao trong nhiều năm.
Tôi có thể ủy quyền cho bên thuê nhà nộp thuế thay không?
Có. Pháp luật cho phép các bên thỏa thuận trong hợp đồng rằng bên thuê (thường là doanh nghiệp) sẽ có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thay cho chủ nhà. Tuy nhiên, chủ nhà vẫn là người chịu trách nhiệm cuối cùng trước pháp luật về nghĩa vụ thuế này.
Cần lưu trữ hóa đơn, chứng từ trong bao lâu?
Theo quy định của Luật Kế toán, thời hạn lưu trữ đối với chứng từ kế toán và sổ sách là 10 năm. Do đó, bạn nên lưu giữ cẩn thận tất cả các hóa đơn, hợp đồng và chứng từ liên quan đến hoạt động cho thuê để phục vụ cho việc kiểm tra, thanh tra thuế sau này.
