Miễn thuế GTGT cho thuê nhà: Ngưỡng 100 triệu/năm
Published on Tháng 2 8, 2026 by Admin
Bạn là chủ nhà quy mô nhỏ? Bạn có thắc mắc về việc nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) từ hoạt động cho thuê nhà? Bài viết này sẽ giải đáp mọi thứ. Chúng tôi sẽ phân tích quy định quan trọng nhất: ngưỡng doanh thu 100 triệu đồng mỗi năm. Nhờ đó, bạn sẽ biết khi nào mình được miễn thuế và khi nào cần phải kê khai.
Việc hiểu rõ các quy định này không chỉ giúp bạn tuân thủ pháp luật. Hơn nữa, nó còn giúp bạn tối ưu hóa lợi nhuận từ tài sản của mình. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết để quản lý hoạt động kinh doanh một cách hiệu quả và an toàn.
Hiểu Rõ Các Loại Thuế Khi Cho Thuê Nhà
Khi bạn cho thuê tài sản như nhà ở, căn hộ, hoặc mặt bằng kinh doanh, bạn cần quan tâm đến hai loại thuế chính. Đây là Thuế giá trị gia tăng (GTGT) và Thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Việc hiểu rõ bản chất của chúng là bước đầu tiên để tuân thủ đúng quy định.
Tuy nhiên, không phải chủ nhà nào cũng phải nộp cả hai loại thuế này. Pháp luật Việt Nam có những quy định riêng cho các chủ nhà quy mô nhỏ. Cụ thể, yếu tố quyết định là tổng doanh thu bạn nhận được trong một năm.
Thuế Giá Trị Gia Tăng (GTGT)
Thuế GTGT là một loại thuế gián thu. Nó được tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng. Đối với hoạt động cho thuê nhà, dịch vụ bạn cung cấp chính là quyền sử dụng tài sản.
Do đó, về nguyên tắc, doanh thu từ việc cho thuê sẽ phải chịu thuế GTGT. Tuy nhiên, như đã đề cập, có một ngưỡng doanh thu quan trọng mà nếu dưới mức đó, bạn sẽ được miễn loại thuế này.
Thuế Thu Nhập Cá Nhân (TNCN)
Thuế TNCN được áp dụng trên thu nhập bạn kiếm được. Thu nhập từ cho thuê nhà được xem là thu nhập từ kinh doanh. Vì vậy, bạn cũng có nghĩa vụ nộp thuế TNCN trên khoản thu nhập này.
Tương tự như thuế GTGT, nghĩa vụ nộp thuế TNCN cũng phụ thuộc vào tổng doanh thu hàng năm của bạn. Cả hai loại thuế này đều liên quan chặt chẽ đến cùng một ngưỡng doanh thu.
Ngưỡng Doanh Thu Miễn Thuế: Con Số Quyết Định
Quy định quan trọng nhất mà các chủ nhà quy mô nhỏ cần nắm là ngưỡng doanh thu 100 triệu đồng một năm. Đây là con số kỳ diệu quyết định việc bạn có được miễn thuế GTGT và thuế TNCN hay không.
Quy định này được nêu rõ trong Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính. Nó nhằm giảm bớt gánh nặng hành chính và thuế cho các cá nhân, hộ kinh doanh có quy mô nhỏ.
Quy Tắc Vàng: 100 Triệu Đồng Một Năm
Nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản của bạn trong một năm dương lịch (từ ngày 1/1 đến 31/12) là từ 100 triệu đồng trở xuống, bạn sẽ không phải nộp cả thuế GTGT và thuế TNCN.
Điều này có nghĩa là bạn hoàn toàn được miễn hai loại thuế này. Bạn cũng không cần phải nộp tờ khai thuế. Đây là một lợi thế lớn cho những người chỉ có một hoặc hai tài sản cho thuê với giá không quá cao.
Quan trọng: Ngưỡng 100 triệu đồng được tính trên tổng doanh thu của tất cả các tài sản cho thuê của bạn, không phải tính riêng lẻ cho từng căn nhà hay hợp đồng.
Cách Xác Định Doanh Thu Tính Thuế
Doanh thu tính thuế là toàn bộ số tiền bạn nhận được từ việc cho thuê. Nó bao gồm tiền thuê nhà và các khoản thu khác theo hợp đồng (nếu có). Ví dụ, nếu hợp đồng quy định bên thuê trả tiền điện, nước trực tiếp cho nhà cung cấp, khoản này không tính vào doanh thu của bạn.
Ngược lại, nếu bên thuê trả tiền điện, nước cho bạn và bạn nộp lại cho nhà cung cấp, thì khoản tiền này phải được tính vào doanh thu để xác định ngưỡng 100 triệu.
- Trường hợp 1: Cho thuê cả năm. Nếu bạn có một căn hộ cho thuê với giá 8 triệu/tháng, doanh thu cả năm là 8 triệu x 12 tháng = 96 triệu đồng. Vì con số này dưới 100 triệu, bạn được miễn thuế.
- Trường hợp 2: Có nhiều tài sản. Bạn có một căn nhà cho thuê 6 triệu/tháng và một mặt bằng kinh doanh 5 triệu/tháng. Tổng doanh thu năm là (6 + 5) triệu x 12 = 132 triệu đồng. Con số này đã vượt ngưỡng 100 triệu.
- Trường hợp 3: Cho thuê không trọn năm. Nếu bạn bắt đầu cho thuê một căn nhà từ ngày 1/7 với giá 10 triệu/tháng, doanh thu thực tế trong năm là 10 triệu x 6 tháng = 60 triệu. Con số này dưới 100 triệu. Do đó, bạn được miễn thuế cho năm đó.
Điều Gì Xảy Ra Khi Doanh Thu Vượt 100 Triệu?
Đây là điểm mà nhiều chủ nhà thường hiểu lầm. Khi tổng doanh thu của bạn trong năm dương lịch vượt mốc 100 triệu đồng, bạn sẽ phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN trên toàn bộ doanh thu, không phải chỉ trên phần vượt quá 100 triệu.
Ví dụ, nếu doanh thu cả năm của bạn là 110 triệu đồng, bạn phải tính thuế trên toàn bộ 110 triệu đồng, không phải trên 10 triệu đồng chênh lệch.
Cách Tính Thuế Phải Nộp Khi Vượt Ngưỡng
Khi doanh thu vượt 100 triệu/năm, bạn sẽ áp dụng mức thuế suất cố định trên tổng doanh thu. Việc tính toán khá đơn giản và bạn có thể tìm hiểu thêm trong hướng dẫn chi tiết về cách tính thuế cho thuê nhà từ A-Z của chúng tôi.
Công thức tính thuế như sau:
- Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
- Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
- Tổng số thuế phải nộp = Doanh thu tính thuế x 10%
Ví dụ: Tổng doanh thu cho thuê nhà cả năm của bạn là 120 triệu đồng. Vì con số này lớn hơn 100 triệu, bạn phải nộp thuế.
- Số thuế GTGT: 120.000.000 x 5% = 6.000.000 đồng.
- Số thuế TNCN: 120.000.000 x 5% = 6.000.000 đồng.
- Tổng cộng, bạn phải nộp: 12.000.000 đồng.
Trách Nhiệm Kê Khai Thuế Của Chủ Nhà
Nghĩa vụ kê khai thuế của bạn phụ thuộc trực tiếp vào việc doanh thu có vượt ngưỡng 100 triệu đồng hay không. Việc nắm rõ các mốc thời gian là rất quan trọng để tránh bị phạt.
Khi Doanh Thu Dưới 100 Triệu/Năm
Nếu bạn xác định doanh thu cả năm của mình không vượt quá 100 triệu đồng, bạn không cần phải nộp hồ sơ khai thuế. Đây là một chính sách đơn giản hóa thủ tục hành chính cho các chủ nhà quy mô nhỏ.
Tuy nhiên, bạn vẫn nên lưu giữ cẩn thận các hợp đồng cho thuê và chứng từ thanh toán. Điều này giúp bạn có bằng chứng để giải trình nếu cơ quan thuế có yêu cầu.
Khi Doanh Thu Trên 100 Triệu/Năm
Một khi doanh thu vượt ngưỡng, bạn có trách nhiệm phải kê khai và nộp thuế. Bạn có thể lựa chọn kê khai theo tháng, theo quý, hoặc theo từng lần phát sinh thanh toán. Việc nắm rõ các hạn nộp thuế cho thuê nhà là cực kỳ cần thiết để tuân thủ đúng quy định.
Thông thường, việc khai thuế theo quý là lựa chọn phổ biến nhất. Hạn chót nộp tờ khai và tiền thuế là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo.
Các Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)
Tôi có nhiều nhà cho thuê, ngưỡng 100 triệu tính riêng hay chung?
Ngưỡng 100 triệu đồng được tính trên tổng doanh thu từ tất cả các tài sản cho thuê của bạn trong một năm dương lịch. Nó không được tính riêng lẻ cho từng căn nhà.
Nếu tôi bắt đầu cho thuê từ tháng 7, ngưỡng 100 triệu tính thế nào?
Nếu bạn cho thuê không trọn năm, doanh thu thực tế phát sinh trong năm sẽ được dùng để xác định ngưỡng. Ví dụ, nếu bạn cho thuê 6 tháng với tổng doanh thu 60 triệu, bạn vẫn nằm dưới ngưỡng 100 triệu và được miễn thuế cho năm đó.
Doanh thu tính thuế có bao gồm tiền đặt cọc không?
Không. Tiền đặt cọc không được tính vào doanh thu tính thuế. Tuy nhiên, nếu người thuê vi phạm hợp đồng và bạn được quyền giữ lại tiền cọc, khoản tiền này sẽ được tính là một khoản thu nhập khác và phải kê khai thuế.
Tôi có được trừ các chi phí sửa chữa, bảo trì nhà không?
Đối với cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà, thuế suất 5% GTGT và 5% TNCN được áp dụng trực tiếp trên tổng doanh thu. Bạn không được khấu trừ bất kỳ chi phí nào, kể cả chi phí sửa chữa, bảo trì hay khấu hao tài sản.
Tóm Lược
Tóm lại, đối với các chủ nhà quy mô nhỏ, việc được miễn thuế GTGT và thuế TNCN phụ thuộc hoàn toàn vào ngưỡng doanh thu 100 triệu đồng/năm. Nếu tổng doanh thu của bạn từ 100 triệu trở xuống, bạn không cần phải nộp thuế. Ngược lại, nếu doanh thu vượt mốc này, bạn phải nộp 5% thuế GTGT và 5% thuế TNCN trên toàn bộ doanh thu.
Do đó, việc theo dõi doanh thu một cách cẩn thận là cực kỳ quan trọng. Nó không chỉ giúp bạn tuân thủ đúng pháp luật mà còn giúp bạn hoạch định tài chính một cách hiệu quả, tránh những khoản phạt không đáng có.
