So Sánh Thuế Cho Thuê Nhà: Cá Nhân Trong và Ngoài Nước
Published on Tháng 2 8, 2026 by Admin
Nền Tảng Thuế Cho Thuê Bất Động Sản tại Việt Nam
Trước khi đi vào so sánh, điều quan trọng là phải hiểu rõ khung pháp lý chung về thuế cho thuê tài sản tại Việt Nam. Hệ thống này áp dụng cho cả chủ nhà trong và ngoài nước có phát sinh doanh thu.
Các Loại Thuế Chính Áp Dụng
Khi một cá nhân cho thuê nhà và có doanh thu vượt ngưỡng, họ phải chịu trách nhiệm với hai loại thuế chính.
- Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN): Áp dụng mức thuế suất 5% trên tổng doanh thu.
- Thuế Giá trị gia tăng (GTGT): Áp dụng mức thuế suất 5% trên tổng doanh thu.
Vì vậy, tổng mức thuế phải nộp là 10% trên tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê. Đây là một mức thuế cố định và không cho phép khấu trừ các chi phí như sửa chữa hay bảo trì.
Ngưỡng Doanh Thu Chịu Thuế
Một điểm quan trọng mà mọi chủ nhà cần lưu ý là ngưỡng doanh thu chịu thuế. Theo quy định hiện hành, chỉ những cá nhân có tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản trong một năm dương lịch trên 100 triệu đồng mới phải nộp thuế.Nếu tổng doanh thu của bạn từ 100 triệu đồng trở xuống, bạn sẽ được miễn cả thuế TNCN và thuế GTGT. Tuy nhiên, nếu doanh thu là 101 triệu đồng, bạn sẽ phải nộp thuế trên toàn bộ 101 triệu đồng, chứ không phải chỉ trên phần vượt ngưỡng.
Phân Tích Thuế Cho Chủ Nhà Là Người Việt Nam
Đối với công dân Việt Nam được xác định là cá nhân cư trú, việc kê khai và nộp thuế cho thuê nhà tương đối đơn giản. Họ tuân theo các quy tắc chung đã nêu ở trên.
Cách Tính Thuế Chi Tiết
Công thức tính thuế rất rõ ràng. Đầu tiên, bạn xác định tổng doanh thu trong kỳ khai thuế. Sau đó, áp dụng các mức thuế suất cố định.Ví dụ, nếu một chủ nhà Việt Nam có doanh thu cho thuê là 20 triệu đồng mỗi tháng (240 triệu đồng/năm), số thuế phải nộp hàng tháng sẽ là:
- Thuế TNCN: 20.000.000 x 5% = 1.000.000 VNĐ
- Thuế GTGT: 20.000.000 x 5% = 1.000.000 VNĐ
Do đó, tổng số thuế phải nộp mỗi tháng là 2.000.000 VNĐ.
Nghĩa Vụ Kê Khai Đơn Giản
Chủ nhà là người Việt Nam thường chỉ cần kê khai thuế theo tháng hoặc quý tại cơ quan thuế địa phương nơi có bất động sản cho thuê. Quy trình này đã được số hóa và có thể thực hiện trực tuyến, giúp tiết kiệm thời gian và công sức. Nhìn chung, nghĩa vụ của họ rất dễ theo dõi và tuân thủ.
Phân Tích Thuế Cho Chủ Nhà Là Người Nước Ngoài
Đối với người nước ngoài sở hữu và cho thuê bất động sản tại Việt Nam, bức tranh thuế trở nên phức tạp hơn một chút. Yếu tố quyết định chính là tình trạng cư trú thuế của họ. May mắn là có nhiều hướng dẫn nộp thuế cho thuê nhà dành cho người nước ngoài để giúp họ tuân thủ.
Vai Trò Của Tình Trạng Cư Trú Thuế
Tình trạng cư trú là yếu tố then chốt xác định phạm vi nghĩa vụ thuế của một người nước ngoài.
- Cá nhân cư trú: Là người có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên trong một năm dương lịch hoặc có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam. Cá nhân cư trú bị đánh thuế trên thu nhập toàn cầu.
- Cá nhân không cư trú: Là người không đáp ứng các điều kiện trên. Cá nhân không cư trú chỉ bị đánh thuế trên thu nhập phát sinh tại Việt Nam.
Việc xác định đúng tình trạng này rất quan trọng. Các nhà phân tích cần tìm hiểu kỹ về quy tắc cư trú thuế tại Việt Nam để tư vấn chính xác cho khách hàng.
Cách Tính Thuế Cho Người Nước Ngoài
Bất kể tình trạng cư trú, thu nhập từ cho thuê nhà tại Việt Nam của người nước ngoài đều phải chịu mức thuế suất tổng cộng là 10% (5% TNCN + 5% GTGT) trên doanh thu, tương tự như người Việt Nam.Tuy nhiên, sự khác biệt nằm ở cách xử lý các loại thu nhập khác và các khoản giảm trừ. Ví dụ, một cá nhân cư trú nước ngoài có thể phải kê khai cả thu nhập từ nước ngoài, trong khi cá nhân không cư trú thì không.
Tầm Quan Trọng Của Hiệp Định Tránh Đánh Thuế Hai Lần (DTA)
Hiệp định Tránh đánh thuế hai lần (DTA) là một công cụ pháp lý quan trọng đối với người nước ngoài. Việt Nam đã ký DTA với hơn 80 quốc gia. Mục đích chính của các hiệp định này là ngăn chặn việc một cá nhân phải nộp thuế trên cùng một khoản thu nhập ở cả Việt Nam và quốc gia quê hương của họ.Ví dụ, một DTA có thể quy định rằng thuế đã nộp tại Việt Nam cho thu nhập từ cho thuê nhà sẽ được khấu trừ vào số thuế phải nộp tại quê nhà. Điều này giúp giảm đáng kể gánh nặng thuế tổng thể cho nhà đầu tư nước ngoài.
So Sánh Trực Tiếp: Người Trong Nước vs. Người Nước Ngoài
Để các nhà phân tích có cái nhìn rõ nét, chúng ta hãy tóm tắt những điểm khác biệt và tương đồng chính.
Về Mức Thuế Suất Cơ Bản
Về cơ bản, không có sự khác biệt. Cả chủ nhà trong nước và người nước ngoài đều phải chịu mức thuế suất cố định là 5% thuế TNCN và 5% thuế GTGT trên doanh thu cho thuê nhà, miễn là doanh thu vượt 100 triệu đồng/năm.
Về Nghĩa Vụ Kê Khai và Tuân Thủ
Đây là điểm khác biệt lớn nhất.
- Người Việt Nam: Quy trình kê khai đơn giản, thường chỉ liên quan đến cơ quan thuế Việt Nam.
- Người nước ngoài: Quy trình phức tạp hơn. Họ phải xác định tình trạng cư trú, xem xét thu nhập toàn cầu (nếu là cá nhân cư trú), và có thể cần làm thủ tục để áp dụng DTA.
Về Các Yếu Tố Giảm Trừ
Đối với thu nhập từ cho thuê nhà, phương pháp tính thuế theo tỷ lệ cố định không cho phép khấu trừ chi phí. Điều này áp dụng cho cả hai nhóm. Tuy nhiên, trong bức tranh thuế tổng thể, cá nhân cư trú (cả Việt Nam và nước ngoài) có thể áp dụng các khoản giảm trừ gia cảnh cho người phụ thuộc đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công, điều mà cá nhân không cư trú không được hưởng.
Tóm lại, mặc dù thuế suất trên doanh thu cho thuê là như nhau, người nước ngoài phải đối mặt với nhiều lớp quy định phức tạp hơn, đòi hỏi sự tư vấn và hoạch định thuế cẩn thận hơn.
Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)
Nếu doanh thu cho thuê của tôi là 90 triệu đồng/năm thì sao?
Nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản của bạn trong một năm dương lịch là 100 triệu đồng hoặc ít hơn, bạn sẽ được miễn thuế TNCN và thuế GTGT. Do đó, với doanh thu 90 triệu đồng, bạn không phải nộp thuế.
Người nước ngoài có được khấu trừ chi phí sửa chữa nhà không?
Không. Phương pháp tính thuế cho thuê nhà hiện tại áp dụng một tỷ lệ phần trăm cố định trên tổng doanh thu. Phương pháp này không cho phép khấu trừ bất kỳ chi phí nào, bao gồm cả chi phí sửa chữa, bảo trì hay khấu hao tài sản.
Hiệp định tránh đánh thuế hai lần (DTA) hoạt động như thế nào?
DTA giúp một người không bị đánh thuế hai lần trên cùng một khoản thu nhập. Thông thường, nó cho phép số thuế bạn đã nộp tại Việt Nam được khấu trừ vào số thuế phải nộp tại quốc gia của bạn. Mỗi hiệp định có các điều khoản cụ thể, vì vậy bạn cần kiểm tra hiệp định giữa Việt Nam và quốc gia của mình.
Làm sao để xác định tôi có phải là cá nhân cư trú thuế tại Việt Nam không?
Bạn được coi là cá nhân cư trú nếu đáp ứng một trong hai điều kiện: (1) có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên trong một năm dương lịch, hoặc (2) có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam (ví dụ: có thẻ tạm trú và thuê nhà dài hạn).
“`
