Thuế Cho Thuê Nhà tại VN: Hướng Dẫn cho Digital Nomad
Published on Tháng 2 8, 2026 by Admin
Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các digital nomad. Tuy nhiên, việc có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại đây đòi hỏi bạn phải hiểu rõ các quy định về thuế. Việc này giúp bạn tránh được những rắc rối pháp lý không đáng có.
Bài viết này sẽ là cẩm nang toàn diện về thuế cho thuê nhà dành riêng cho bạn. Chúng tôi sẽ giải thích mọi thứ một cách đơn giản nhất. Vì vậy, bạn có thể yên tâm tận hưởng cuộc sống và công việc tại Việt Nam.
Hiểu Rõ Quy Tắc Cư Trú Thuế cho Digital Nomad
Đầu tiên, yếu tố quan trọng nhất quyết định nghĩa vụ thuế của bạn là tình trạng cư trú thuế. Điều này xác định liệu bạn sẽ bị đánh thuế trên thu nhập toàn cầu hay chỉ thu nhập phát sinh tại Việt Nam.
Khi nào bạn được coi là đối tượng cư trú thuế?
Theo luật pháp Việt Nam, bạn được xem là đối tượng cư trú thuế nếu đáp ứng một trong hai điều kiện sau:
- Bạn có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên trong một năm dương lịch. Hoặc bạn ở đây 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên đến.
- Bạn có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam. Ví dụ, bạn có thẻ tạm trú hoặc sở hữu/thuê nhà dài hạn.
Ngược lại, nếu không đáp ứng các điều kiện trên, bạn sẽ được coi là đối tượng không cư trú thuế.
Tác động của tình trạng cư trú đến nghĩa vụ thuế
Tình trạng cư trú ảnh hưởng trực tiếp đến cách bạn nộp thuế. Cụ thể:
- Đối tượng cư trú thuế: Bạn phải kê khai và nộp thuế trên thu nhập toàn cầu của mình, bao gồm cả thu nhập từ cho thuê nhà tại Việt Nam và các nguồn khác từ nước ngoài.
- Đối tượng không cư trú thuế: Bạn chỉ cần nộp thuế đối với thu nhập phát sinh tại Việt Nam, trong trường hợp này là tiền cho thuê nhà.
Hơn nữa, việc xác định đúng tình trạng cư trú là rất quan trọng. Nó giúp bạn áp dụng đúng các quy tắc về thuế cư trú và thu nhập cho thuê, tránh các sai sót không đáng có.
Các Loại Thuế Áp Dụng Cho Thu Nhập Từ Cho Thuê Nhà
Khi bạn có thu nhập từ việc cho thuê bất động sản tại Việt Nam, bạn sẽ phải chịu hai loại thuế chính. Các loại thuế này được tính trên tổng doanh thu mà không được trừ chi phí.
Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN)
Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) là loại thuế đầu tiên bạn cần quan tâm. Mức thuế suất áp dụng là 5% trên tổng doanh thu từ việc cho thuê. Đây là một mức thuế suất phẳng, nghĩa là nó không thay đổi dù doanh thu của bạn cao hay thấp.
Thuế Giá trị gia tăng (GTGT)
Ngoài thuế TNCN, bạn cũng phải nộp Thuế Giá trị gia tăng (GTGT). Tương tự như thuế TNCN, thuế suất GTGT cho hoạt động cho thuê nhà cũng là 5% trên tổng doanh thu. Do đó, tổng cộng bạn sẽ phải nộp 10% trên doanh thu cho cơ quan thuế.
Việc hiểu rõ các loại thuế này là bước đầu tiên trong hướng dẫn nộp thuế cho thuê nhà dành cho người nước ngoài.
Ngưỡng Doanh Thu Miễn Thuế 100 Triệu VNĐ
Một tin vui cho các chủ nhà quy mô nhỏ! Pháp luật Việt Nam có quy định về ngưỡng doanh thu miễn thuế. Cụ thể, nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của bạn trong một năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống, bạn sẽ được miễn cả thuế TNCN và thuế GTGT.
Lưu ý quan trọng: Ngưỡng 100 triệu đồng này được tính trên tổng doanh thu của tất cả các bất động sản bạn cho thuê, không phải tính riêng lẻ cho từng căn.
Nếu doanh thu của bạn vượt quá 100 triệu đồng, bạn sẽ phải nộp thuế trên toàn bộ doanh thu, chứ không phải chỉ phần vượt ngưỡng.
Cách Tính Thuế Cho Thuê Nhà Chính Xác
Việc tính toán số thuế phải nộp khá đơn giản. Bạn chỉ cần áp dụng các công thức sau đây dựa trên tổng doanh thu của mình. Hãy nhớ rằng doanh thu tính thuế là toàn bộ số tiền bạn nhận được từ người thuê.
Công thức tính thuế TNCN và GTGT
Công thức tính toán rất trực tiếp. Bạn chỉ cần nhân doanh thu tính thuế với các mức thuế suất tương ứng.
- Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
- Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
Trong đó, doanh thu tính thuế là tổng số tiền người thuê trả cho bạn theo kỳ hạn thanh toán. Khoản tiền này bao gồm cả các chi phí như điện, nước, internet nếu hợp đồng quy định người thuê trả thay cho bạn.
Ví dụ thực tế
Để dễ hình dung, chúng ta hãy xem một ví dụ cụ thể. Giả sử bạn cho thuê một căn hộ với giá 15 triệu đồng mỗi tháng. Hợp đồng quy định người thuê thanh toán 3 tháng một lần.
- Doanh thu tính thuế cho một kỳ thanh toán: 15.000.000 VNĐ/tháng x 3 tháng = 45.000.000 VNĐ.
- Tổng doanh thu năm: 15.000.000 VNĐ/tháng x 12 tháng = 180.000.000 VNĐ. Con số này cao hơn ngưỡng 100 triệu, vì vậy bạn phải nộp thuế.
- Thuế GTGT phải nộp (mỗi kỳ 3 tháng): 45.000.000 VNĐ x 5% = 2.250.000 VNĐ.
- Thuế TNCN phải nộp (mỗi kỳ 3 tháng): 45.000.000 VNĐ x 5% = 2.250.000 VNĐ.
- Tổng thuế phải nộp mỗi kỳ: 2.250.000 VNĐ + 2.250.000 VNĐ = 4.500.000 VNĐ.
Như vậy, bạn cần trích ra 4,5 triệu đồng để nộp thuế cho mỗi lần nhận tiền thuê nhà.
Ai Chịu Trách Nhiệm Kê Khai và Nộp Thuế?
Việc xác định ai là người có trách nhiệm kê khai và nộp thuế phụ thuộc vào đối tượng thuê nhà của bạn. Có ba trường hợp chính mà bạn cần nắm rõ.
Chủ nhà tự kê khai
Đây là trường hợp phổ biến nhất. Nếu bạn cho một cá nhân hoặc một nhóm cá nhân thuê nhà, bạn (chủ nhà) sẽ là người trực tiếp chịu trách nhiệm. Bạn phải tự mình kê khai và nộp thuế cho cơ quan thuế tại địa phương nơi có bất động sản cho thuê.
Doanh nghiệp thuê nhà khấu trừ tại nguồn
Mặt khác, nếu người thuê nhà là một công ty hoặc một tổ chức kinh doanh, quy trình sẽ khác. Trong trường hợp này, bên thuê có trách nhiệm khấu trừ 10% (bao gồm 5% TNCN và 5% GTGT) từ tiền thuê nhà trước khi trả cho bạn. Sau đó, họ sẽ thay mặt bạn nộp số tiền thuế này cho cơ quan thuế. Điều này giúp đơn giản hóa thủ tục cho bạn.
Trường hợp cho thuê lại (subleasing)
Nếu bạn là một digital nomad đang thuê một căn nhà và cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ, bạn sẽ được coi là “chủ nhà” trong mối quan hệ này. Do đó, bạn phải chịu trách nhiệm kê khai và nộp thuế trên phần thu nhập từ việc cho thuê lại, tuân theo các quy tắc tương tự như trên.
Hạn Chót và Quy Trình Kê Khai Thuế
Tuân thủ thời hạn nộp tờ khai là điều cực kỳ quan trọng để tránh các khoản phạt. Bạn có thể lựa chọn kê khai theo quý hoặc theo từng lần thanh toán.
Kê khai theo quý hay theo lần thanh toán?
Bạn có thể chọn một trong hai hình thức sau:
- Kê khai theo quý: Bạn tổng hợp doanh thu trong một quý và nộp tờ khai trước ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo. Ví dụ, tờ khai cho Quý 1 (tháng 1, 2, 3) phải được nộp trước ngày 30/04.
- Kê khai theo từng lần thanh toán: Nếu bạn nhận tiền thuê nhà một lần cho nhiều tháng, bạn có thể nộp tờ khai cho lần thanh toán đó. Hạn chót là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu kỳ hạn cho thuê.
Thông thường, kê khai theo quý là lựa chọn phổ biến và thuận tiện hơn.
Các bước cơ bản để nộp tờ khai
Quy trình kê khai khá đơn giản. Đầu tiên, bạn cần có một mã số thuế cá nhân. Nếu chưa có, bạn cần đăng ký với cơ quan thuế. Sau đó, bạn điền thông tin vào tờ khai thuế cho thuê tài sản (Mẫu 01/TTS). Cuối cùng, bạn nộp tờ khai và tiền thuế tại chi cục thuế quận/huyện nơi có bất động sản.
Tránh Đánh Thuế Hai Lần: Hiệp Định Thuế Quan Trọng Ra Sao?
Là một digital nomad, bạn có thể là công dân của một quốc gia khác. Điều này làm dấy lên lo ngại về việc bị đánh thuế hai lần: một lần tại Việt Nam và một lần tại quê nhà. Rất may, các Hiệp định Tránh đánh thuế hai lần (DTA) có thể giúp bạn giải quyết vấn đề này.
Việt Nam đã ký DTA với hơn 80 quốc gia. Các hiệp định này quy định rõ quốc gia nào có quyền thu thuế đối với các loại thu nhập cụ thể, bao gồm cả thu nhập từ cho thuê bất động sản. Thông thường, thu nhập từ bất động sản sẽ bị đánh thuế tại quốc gia nơi có bất động sản đó (tức là Việt Nam).
Tuy nhiên, để được miễn hoặc giảm thuế tại quê nhà, bạn cần chứng minh rằng mình đã nộp thuế tại Việt Nam. Để làm điều này, bạn cần xin Giấy chứng nhận cư trú thuế từ cơ quan thuế Việt Nam. Đây là một tài liệu quan trọng giúp bạn thực hiện các thủ tục thuế tại quốc gia của mình một cách suôn sẻ.
Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)
Doanh thu dưới 100 triệu/năm có cần nộp tờ khai không?
Không. Nếu tổng doanh thu từ việc cho thuê nhà của bạn trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống, bạn được miễn cả thuế TNCN và GTGT. Do đó, bạn không cần phải nộp tờ khai thuế cho khoản thu nhập này.
Chi phí sửa chữa nhà có được trừ vào thuế không?
Không. Mô hình thuế cho thuê nhà đối với cá nhân tại Việt Nam là tính thuế suất phẳng (5% TNCN + 5% GTGT) trên tổng doanh thu. Do đó, bạn không được phép khấu trừ bất kỳ chi phí nào, kể cả chi phí sửa chữa, bảo trì hay các chi phí khác.
Tôi là người nước ngoài, làm sao để có mã số thuế cá nhân?
Bạn có thể đăng ký mã số thuế cá nhân (MST) tại Cục Thuế tỉnh/thành phố hoặc Chi cục Thuế quận/huyện nơi bạn cư trú. Hồ sơ thường bao gồm tờ khai đăng ký thuế, bản sao hộ chiếu và giấy tờ chứng minh nơi ở. Nếu bạn làm việc cho một công ty tại Việt Nam, công ty đó thường sẽ hỗ trợ bạn thực hiện thủ tục này.
Nếu tôi cho thuê qua Airbnb thì thuế tính thế nào?
Việc cho thuê qua các nền tảng như Airbnb cũng được coi là hoạt động cho thuê tài sản và chịu mức thuế tương tự: 5% TNCN và 5% GTGT trên tổng doanh thu. Doanh thu tính thuế là toàn bộ số tiền bạn nhận được từ khách trước khi trừ đi phí dịch vụ của Airbnb. Bạn có trách nhiệm tự kê khai và nộp thuế cho các khoản thu nhập này.
Tóm lại, việc hiểu và tuân thủ các quy định về thuế cho thuê nhà là rất cần thiết đối với các digital nomad tại Việt Nam. Bằng cách nắm vững các quy tắc về tình trạng cư trú, các loại thuế, cách tính và kê khai, bạn có thể đảm bảo hoạt động cho thuê của mình diễn ra suôn sẻ và hợp pháp, giúp bạn tập trung vào công việc và khám phá vẻ đẹp của đất nước.
