Ngưỡng 100 Triệu: Miễn Thuế Cho Thuê Nhà Thế Nào?

Nếu bạn là chủ nhà có quy mô nhỏ, việc hiểu rõ về ngưỡng doanh thu miễn thuế là cực kỳ quan trọng. Theo quy định hiện hành, nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của bạn trong một năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống, bạn sẽ được miễn cả thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và thuế Thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy nhiên, nếu doanh thu vượt qua con số này, bạn phải nộp thuế trên toàn bộ doanh thu phát sinh.

Hiểu Rõ Ngưỡng Doanh Thu 100 Triệu Đồng/Năm

Đối với các chủ sở hữu bất động sản nhỏ, con số 100 triệu đồng mỗi năm là một cột mốc pháp lý quan trọng. Đây chính là giới hạn doanh thu để xác định nghĩa vụ nộp thuế từ hoạt động cho thuê tài sản.

Cụ thể, quy định này được nêu rõ trong Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính. Điểm mấu chốt ở đây là ngưỡng này áp dụng cho tổng doanh thu, không phải lợi nhuận. Do đó, bạn không thể trừ các chi phí sửa chữa hay bảo trì trước khi tính toán.

Doanh thu tính thuế được xác định như thế nào?

Doanh thu tính thuế là toàn bộ số tiền bạn nhận được từ việc cho thuê nhà trong một năm dương lịch. Khoảng thời gian này được tính từ ngày 01/01 đến hết ngày 31/12.

Hơn nữa, doanh thu này bao gồm tất cả các khoản mà người thuê trả cho bạn theo hợp đồng. Ví dụ, nếu hợp đồng quy định tiền thuê đã bao gồm phí quản lý, thì khoản phí đó cũng được tính vào tổng doanh thu của bạn.

Điều quan trọng cần nhớ là ngưỡng 100 triệu được áp dụng cho cả năm. Ngưỡng này không được tính toán lại theo tỷ lệ nếu bạn chỉ bắt đầu cho thuê vào giữa năm.

Trường Hợp Nào Được Miễn Thuế Cho Thuê Nhà?

Quy tắc miễn thuế rất đơn giản và trực tiếp. Bạn sẽ không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN nếu đáp ứng một điều kiện duy nhất: tổng doanh thu từ tất cả các hoạt động cho thuê tài sản của bạn trong năm dương lịch là 100 triệu đồng hoặc thấp hơn.

Đây là một quy tắc “tất cả hoặc không có gì”. Điều này có nghĩa là không có vùng xám. Một khi bạn vượt qua ngưỡng này dù chỉ một đồng, toàn bộ cơ chế thuế sẽ thay đổi.

Để dễ hình dung, bạn có thể tham khảo quy tắc sau:

• Doanh thu ≤ 100 triệu/năm: Bạn được miễn hoàn toàn thuế GTGT và thuế TNCN.
• Doanh thu > 100 triệu/năm: Bạn phải kê khai và nộp thuế GTGT và thuế TNCN trên toàn bộ doanh thu phát sinh.

Ví dụ thực tế về ngưỡng doanh thu

Hãy xem xét một vài tình huống cụ thể để hiểu rõ hơn về cách áp dụng ngưỡng này.

Tình huống 1: Được miễn thuế
Bà An có một căn hộ chung cư và cho thuê với giá 8 triệu đồng mỗi tháng. Do đó, tổng doanh thu hàng năm của bà là 8 triệu x 12 tháng = 96 triệu đồng. Vì con số này thấp hơn 100 triệu đồng, bà An được miễn nộp thuế cho thuê nhà.

Tình huống 2: Phải nộp thuế
Ông Bình sở hữu một căn nhà và chia làm hai phòng cho thuê. Một phòng có giá 5 triệu đồng/tháng và phòng còn lại là 4,5 triệu đồng/tháng. Tổng doanh thu hàng tháng của ông là 9,5 triệu đồng. Vì vậy, tổng doanh thu năm của ông là 9,5 triệu x 12 tháng = 114 triệu đồng. Con số này đã vượt ngưỡng 100 triệu. Do đó, ông Bình phải nộp thuế trên toàn bộ 114 triệu đồng doanh thu.

Cách Tính Thuế Khi Doanh Thu Vượt 100 Triệu

Khi doanh thu của bạn vượt mốc 100 triệu đồng, bạn phải tính và nộp hai loại thuế chính. Một sai lầm phổ biến là nghĩ rằng chỉ phải nộp thuế cho phần doanh thu vượt ngưỡng. Thực tế, bạn phải nộp thuế trên toàn bộ số tiền thu được.

Việc tính toán này tương đối đơn giản vì tỷ lệ thuế là cố định. Bạn có thể tìm hiểu thêm về cách tính chi tiết trong bài viết của chúng tôi về hướng dẫn tính thuế cho thuê nhà từ A-Z.

Công thức tính Thuế Giá trị gia tăng (GTGT)

Thuế GTGT là loại thuế đầu tiên bạn cần xác định. Tỷ lệ áp dụng cho hoạt động cho thuê nhà là 5% trên tổng doanh thu.

Công thức như sau:

Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế x 5%

Trong đó, doanh thu tính thuế chính là tổng số tiền thuê bạn nhận được trong kỳ khai thuế.

Công thức tính Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN)

Tương tự như thuế GTGT, thuế TNCN cũng được tính dựa trên tổng doanh thu. Tỷ lệ áp dụng cũng là 5%.

Công thức tính thuế TNCN là:

Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế x 5%

Như vậy, tổng gánh nặng thuế của bạn là 10% trên tổng doanh thu.

Tổng số thuế phải nộp là bao nhiêu?

Khi kết hợp cả hai loại thuế, bạn có thể dễ dàng tính được tổng số tiền phải nộp cho cơ quan thuế. Tổng tỷ lệ là 10%.

Quay lại ví dụ của ông Bình với doanh thu 114 triệu đồng/năm. Số thuế ông phải nộp sẽ là:

Tổng thuế = 114.000.000 đồng x (5% + 5%) = 11.400.000 đồng

Rõ ràng, việc vượt ngưỡng 100 triệu đồng có tác động tài chính đáng kể.

Những Lưu Ý Quan Trọng Cho Chủ Nhà Nhỏ

Để tuân thủ đúng quy định và tránh các rủi ro không đáng có, các chủ nhà nhỏ cần ghi nhớ một vài điểm quan trọng.

Khai báo trung thực và đầy đủ

Việc cố tình khai báo doanh thu thấp hơn thực tế để ở dưới ngưỡng 100 triệu là một hành vi rủi ro. Cơ quan thuế có nhiều phương pháp để xác minh, ví dụ như kiểm tra giao dịch ngân hàng hoặc đối chiếu với giá cho thuê trung bình trong khu vực. Nếu bị phát hiện, bạn có thể đối mặt với việc truy thu thuế và các khoản phạt nặng. Tìm hiểu thêm về hậu quả khi không nộp thuế cho thuê nhà là điều cần thiết.

Lưu trữ hợp đồng và chứng từ

Bạn nên giữ lại tất cả hợp đồng cho thuê, các biên nhận thanh toán và sao kê ngân hàng. Đây là những bằng chứng quan trọng để chứng minh doanh thu thực tế của bạn trong trường hợp cơ quan thuế yêu cầu giải trình. Việc có hồ sơ rõ ràng sẽ giúp quá trình làm việc với cơ quan thuế trở nên suôn sẻ hơn.

Một người có nhiều tài sản cho thuê

Một điểm cực kỳ quan trọng là ngưỡng 100 triệu áp dụng cho tổng doanh thu của một cá nhân, không phải cho từng tài sản riêng lẻ. Nếu bạn sở hữu ba căn hộ và mỗi căn tạo ra 40 triệu đồng/năm, tổng doanh thu của bạn là 120 triệu đồng. Do đó, bạn phải nộp thuế cho cả ba căn.

Nhiều người cùng sở hữu một tài sản

Trong trường hợp một tài sản có nhiều người đồng sở hữu, doanh thu sẽ được phân bổ theo tỷ lệ sở hữu của mỗi người. Ví dụ, hai anh em cùng sở hữu một căn nhà và cho thuê được 160 triệu/năm. Nếu tỷ lệ sở hữu là 50/50, mỗi người sẽ có doanh thu là 80 triệu. Vì doanh thu của từng cá nhân đều dưới 100 triệu, cả hai sẽ được miễn thuế.

Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)